Ein Richterspruch wie ein Paukenschlag beschert der gesamten Branche der privatgeführten Wohnungsunternehmen eine Phase großer Unsicherheit.
Mit einem Urteil vom 24.12.2017 (Az. II R 44/15) hat der Bundesfinanzhof (BFH) entschieden, dass der Erbe eines verstorbenen Kommanditisten die erbschaftsteuerlichen Vergünstigungen eines Wohnungsunternehmens nur dann erhalten kann, wenn die Gesellschaft neben der Vermietung im Rahmen eines wirtschaftlichen Geschäftsbetriebs Zusatzleistungen erbringt, die das bei langfristigen Vermietungen übliche Maß überschreiten. Auf die Anzahl der vermieteten Wohnungen kommt es bei dieser Beurteilung generell nicht an.
Das Urteil ist zwar zu einem Streitfall aus dem Jahr 2011 ergangen, aufgrund der Identität der gesetzlichen Bestimmungen ist jedoch auch die seit dem 1.7.2016 geltende aktuelle Rechtslage betroffen. Das Urteil ist für die Finanzämter und für gewerblich geprägte Wohnungsvermieter und ihre Gesellschafter gleichermaßen eine böse Überraschung.
Die Finanzverwaltung selbst hat zuletzt in einem Verwaltungserlass vom 22.6.2017 (Bundessteuerblatt 2017 I S. 902, Abschnitt 13b.17 Absatz 3 Satz 2 Anwendungserlass zur Erbschaftsteuer) bestimmt, dass ab einem Wohnungsbestand von 300 Wohnungen der erforderliche wirtschaftliche Geschäftsbetrieb mehr oder weniger ohne weitere Prüfung unterstellt wird.
An diese Vereinfachungsregelung sieht sich der BFH nicht gebunden. Im Streitfall verwaltete die Gesellschaft zwar nur einen Bestand von 37 Wohnungen und 19 Garagen, der BFH hat aber deutlich gemacht, dass er die folgenden gewerblichen Erfordernisse generell als Bedingungen für die Steuerbegünstigung ansieht.
Bloße Vermietung laut BFH-Argumentation nicht begünstigt
Für die Gewährung einer erbschaftsteuerlichen Befreiung macht der BFH zur Bedingung, dass die reine Wohnungsvermietung mit nicht typischen Sonderleistungen verbunden ist, sodass ertragsteuerlich insgesamt eine originär gewerbliche Tätigkeit und keine reine Vermögensverwaltung vorliegt. Denkbar wären hier zum Beispiel Zusatzleistungen wie Reinigungsdienste, Facility Management, Wäscheservice oder die Übernahme von Wach- und Schließdiensten.
Die Intention des Gesetzgebers, Wohnungsgesellschaften mit umfangreichen Verwaltungstätigkeiten steuerlich zu verschonen, wurde nach dem Verständnis
der BFH-Richter nicht hinreichend im Gesetzeswortlaut verankert.
Die von den BFH-Richtern geforderten Voraussetzungen erfüllen gewerblich geprägte Wohnungsunternehmen in der Rechtsform der GmbH & Co. KG, aber auch der GmbH in der Regel gerade nicht – sie erzielen nur fiktiv gewerbliche Einkünfte. Im eigentlichen Kern betreiben sie auch bei der Verwaltung größerer Immobilienbestände eine reine Vermögensverwaltung.
Folgt man dem BFH in seiner Argumentation, sind künftig nur noch bewachte und mit Concierge-Service kombinierte Wohnanlagen steuerbegünstigt auf die nächste Generation übertragbar, die bloße Vermietung auch größerer Wohnungsbestände wäre dagegen nicht mehr begünstigungsfähig. Die von der Finanzverwaltung vorgesehene Befreiungsregelung liefe damit weitgehend ins Leere.
Fazit und Tipp
Wohnungsunternehmen, bei denen der Generationswechsel ansteht, sollten den Stabwechsel ohnehin sorgfältig planen und mit dem Steuerberater abstimmen. Von der Finanzverwaltung wird man demnächst eine vertrauensschützende Übergangsregelung erwarten dürfen, weil der BFH ja direkt auf Konfrontation zu einem geltenden Erlass der Finanzämter gegangen ist.
Vielleicht wird das Urteil ja nicht amtlich veröffentlicht oder mit einem Nichtanwendungserlass belegt – dann bleibt es bei der bisherigen Begünstigung. Möglicherweise wird aber auch der Gesetzgeber nachbessern müssen, um die eigentlich gewollte Steuerbegünstigung für Immobilienunternehmen klarer im Gesetz zu formulieren.
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